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上个月走访了一些非标商业项目，被各种概念、黑话和金句密集轰炸，回过神来很好奇非标商业到底是不是伪命题，以及非标商业的概念是实质性的创新还是新的噱头？如果说每个类型的商业项目都有各自的标准和模型，从数据上应该如何描述非标商业？另外，非标商业的经济效益和生命周期普遍还面临很多不确定性，这其中是否有被忽略的、游离在传统商业评价体系之外的特征或指标？
有些吊诡的是，依照当下对非标商业的认知，在非标商业的概念出现之前，也有不少项目符合非标的特征。“非标”的边界在哪里，一时间并不容易辨析。因此这篇文章暂时抛开关于定义的纠结，先把视线投向市面上已有的、被打上非标商业标签的项目，从数据和趋势中看看它们面对哪些问题、给出什么答案、有哪些共性。
一、类型学
收集一些最近讨论比较多的项目数据，可以察觉到非标商业出现了概念泛化的趋势。具体的表现是，早期狭义的非标商业项目大多指向体量较小的存量更新和低效物业调改项目，近几年有一些大体量的目的地型商业也被认为是非标商业。
1. 空间规模
总体来看，有一大部分非标项目的商业体量在2万方上下。形态包括盒子商业、创意园区以及服务本地社区的街区商业。体量较大的非标商业更像是城市微度假目的地，前期往往需要面对片区统筹带来的复杂问题。
2. 开发和运营
沿着空间规模的线索能够大致识别出开发和运营方的类型。5万方以上的大体量项目多由头部地产商操盘，自主或联合开发，自建项目的运营团队。由于品牌资源和运营经验都相对成熟，更容易引入成熟品牌的区域首店、概念店等等。
小体量的非标商业相对复杂，有来自其他领域的团队入场，通常与本地开发商合作或是以“二房东”的形式运营，租金更有竞争力，也更容易触及在本地或小众社群中已具备影响力的品牌。
3. 区位选址
涉及到定位调改的非标项目往往地处成熟商圈，甚至是城市中最老牌的商圈。在街区半径内几乎都有10万方以上的大型商业体。面对自带流量的区位，商业定位需要更刁钻。基于存量厂房改造的项目虽然不直接与大型商业体共享客流，但在500米～1公里半径范围内的配套设施也都相对齐全。
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