今年一季度，楼市遭遇了一波“倒春寒”，社会也对地产周期形成了共识，普遍认为，地产的时代已经过去了。但是，这种观点背后存在一种混淆：
观点1：地产投资作为一种主要增量投资的时代结束了；
观点2：楼市的价格再也起不来了。
事实上，绝大多数人都认同观点1，我们已经盖了足够多的房子，继续盖更多房子的空间在萎缩；这类似于，我们已经有很不错的基础设施，继续投资基础设施的空间在减少。
但是，这不必然推导出观点2，前者是一个增量逻辑；后者是一个存量逻辑。把观点1和观点2糅合在一起本身就很怪异。
换个场景，大家就容易理解这种怪异了：
1. 发展到某个阶段，某上市公司不需要发新股融资了；
2. 该公司的股价再也起不来了。
因此，我们没法把增量逻辑生搬硬套到存量方面，而是需要专门去提炼存量逻辑。
美国是成熟的发达国家，地产市场早就过了“以增量为主”的阶段，但是，存量房屋价格依然有巨大的波动。
如上图所示，近20年以来，美国地产市场在2007~2012年经历了一段萧条周期，房价指数从高位的220点附近一度跌落至150点附近，跌掉了三分之一。这一段就是著名的“次贷危机”，“两房”和众多金融机构都被拖下水。
显而易见，这波下行周期的罪魁祸首是高杠杆和去杠杆，当美国地产市场见顶之后，市场经历了漫长的去杠杆过程，这个过程差不多持续了5年左右。
从美国的经验中，我们能抽象出以下三个关键点：
1. 地产市场是高杠杆市场；
2. 杠杆周期的逻辑是第一性的，即负债逻辑是支配性的；
3. 房屋的流动性较差，因此出清过程缓慢。
股市方面的经验
事实上，股市也经常遭遇负债逻辑的扰动，譬如，今年一月份，股市所遭遇的就是流动性冲击。
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